Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости - налоговые последствия. Расчет налога с продажи квартиры Как продать квартиру по кадастровой стоимости

В отношении недвижимости сегодня существует два понятия стоимости: кадастровая и рыночная. Между ними есть существенная разница. В этой статье освещаются вопросы, связанные с и рыночной стоимостью квартир. Рассказывается, как узнать ту или иную стоимость, для чего нужны эти величины, в чем разница между ними.

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры — разные понятия

Определяется исключительно условиями рынка. Квартира, по сути, стоит столько, сколько за нее готовы заплатить покупатели. На рыночную стоимость влияет и валютный курс, и основные политические события, и сезонность, и многие другие факторы, под влиянием которых цена на жилье то растет, то падает.

Именно непостоянство рыночной стоимости на квартиры делают сделки с недвижимость особо рискованными. Если при смене жилья продать свою квартиру и не поторопиться с покупкой новой, то можно остаться ни с чем. Ведь взлетевшие цены могут в одночасье сделать невозможной покупку нового жилья.

Рыночная цена используется при совершении различных сделок с недвижимостью:

• передача ;
• обмен;
• дарение;
• оформление жилищного ;
• наследование.

При определении стоимости жилья работают многие факторы. Никто не будет просто так платить лишние деньги за квартиру. Поэтому учитываются и строительные расходы, и износ строения, и район, где расположено жилье.

В последнее время стали уделять большое внимание наличию современного ремонта, новой сантехники, общей комфортности планировки. Все чаще стали встречаться предложения по продаже квартир со встроенной мебелью, техникой, которая также увеличивает стоимость жилья на рынке.

Обычно рыночную стоимость жилья определяют ориентировочно, опираясь на стоимость аналогичного жилья в том же районе. Однако бывают ситуации, когда надо получить документальное подтверждение этой стоимости.

Тогда обращаются к экспертам, имеющим соответствующую лицензию. Они изучают квартиру и дают свое заключение. Правда, срок действия такой справки невелик. Ведь рынок жилья подвижен и цены на нем фиксированными назвать никак нельзя.

Особенности кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость жилья — растраты на его постройку

Если говорить о кадастровой стоимости, то надо понимать, что она имеет мало общего с рыночной. Основные критерии определения кадастровой стоимости – это сумма расходов на строительство за минусом износа здания.

Ни район, ни комфорт, ни элитный ремонт никак не влияют на кадастровую стоимость. При ее расчете берутся только основополагающие моменты, значимые для общей стоимости данной жилплощади на территории того или иного строения.

Кадастровая стоимость нужна для расчетов налогов и для просчетов сборов, которые платят при отчуждении жилья. Например, при оформлении ипотеки, при наследовании, дарении, то есть при просчете любых характеристик по квартире, выражаемых в денежном эквиваленте.

Сравнение кадастровой и рыночной стоимости

Рыночная стоимость отображает реальное положение дел на рынке. Она всегда выше, чем та, которую фиксируют в Государственном Кадастре недвижимости. Ситуации, когда в ГКН дают более высокую оценку квартире, чем она есть на рынке, крайне редки.

Считается, что совпадают кадастровая и рыночная стоимость в старых домах, которые на рынке мало ценятся. Обычно все-таки на треть, а то и наполовину меньше, чем рыночная.

Эти два вида стоимости между собой совершенно не связаны. Подсчитываются они практически одинаково, только при определении рыночной цены учитывается больше факторов. Поэтому одинаковые по кадастровой стоимости квартиры могут иметь сильно разнящуюся рыночную стоимость. Одинаковые квартиры в элитном районе и на окраине могут иметь большое расхождение в цене.

Когда кадастровая стоимость выше?

Рыночная стоимость квартиры может быть ниже кадастровой

Рыночная стоимость в исключительных случаях может быть ниже, чем кадастровая. Такое случается в ситуациях, когда элитная квартира находится в новом доме, построенном из инновационных материалов.

В таком доме чаще всего использованы дорогие материалы, установлены современные лифты. Дорогостоящее строение в ГКН оценивается соответственно. Особенно это актуально для ситуаций, когда у здания совсем нет износа. А вот рыночная стоимость может значительно отставать.

Если же новостройка элитного уровня расположена далеко от центра, в новом районе нет достойной инфраструктуры, плохо организовано транспортное сообщение, то рыночная стоимость на квартиру будет совсем невысокой по сравнению с кадастровой.

Преобладание кадастровой стоимости над рыночной крайне невыгодно самому собственнику. В этом случае придется платить слишком большие налоги. Самый разумный шаг в этой ситуации – заказ новой о рыночной стоимости. Она должна отражать стоимость жилья на рынке в тот момент, когда была просчитана кадастровая стоимость.

Говорить об объективном сопоставлении кадастровой / рыночной стоимости можно в том случае, если они отражают ситуацию в одно и то же время. Получив справку о рыночной стоимости жилья в момент кадастровой оценки можно использовать в судебном процессе при оспаривании кадастровой стоимости.

Если сведения по оценке ГКН внесены в Росреестр менее 6 месяцев назад, то можно просто подать соответствующее заявление в эту организацию. Если там отказали в изменении кадастровой стоимости, то остается только . На него надо идти без колебаний, ведь это возможность отстоять свои права и сократить свои расходы.

Как связаны между собой рыночная и кадастровая стоимость?

Можно ли продать квартиру государству в России? Да, это возможно. Недвижимость покупается у населения по разным причинам: для реализации социальных программ, для собственных нужд ( , ). Как продать квартиру государству, и какие документы для этого нужны? Есть ли преимущества у такой сделки?

Что такое деприватизация. Плюсы и минусы продажи

• деприватизация;
• реализация за деньги.

Что такое деприватизация, и кто ею пользуется? Деприватизация – это добровольная передача собственником приватизированной квартиры. Денег за это владельцу жилья не платят.

Причины, по которым люди возвращают имущество:

1. Налог на жилье.
2. Ущемление прав одного из собственников.
3. Непригодное для жизни и в результате этого выплачивается .
4. Неудобное расположение.
5. Отказ от полученного жилья по завещанию.
6. Расходы на ремонт, в случае пожара, затопления не ложатся на собственника.

После передачи прав собственности прежние владельцы проживают в ней по желанию и далее, но появляются и минусы подобных действий:

1. Нет права продавать, обменивать.
2. Нельзя повторно приватизировать. Это право дается один раз.
3. Сложно сдать в наем.
4. Помещение не будет залогом при кредитовании.

Второй вариант – продать квартиру государству. У этого способа имеются как плюсы, так и минусы:

1. Покупатель – надежный партнер. Можно не бояться за чистоту и качество сделки.
2. Не нужно тратиться на юриста.
3. Можно помочь в осуществлении социальных программ, например, продать квартиру государству для сирот.

К минусам, точнее неудобствам, относятся требования, которые выдвигаются к имуществу собственников. Вопрос «Можно ли продать квартиру государству?» встает, когда ее не удается реализовать другим способом. В этом случае сделка выгодна обеим сторонам.

Обязательные условия для продажи

Чтобы реализовать недвижимость, нужно узнать об аукционах, объявленных на специальных ресурсах. Помещение должно отвечать обязательным требованиям:

• быть без обременений и залогов;
• не числиться в списках ветхого жилья или под снос;
• перепланировки должны быть узаконены;
• состояние пригодное для проживания.

Популярный запрос – однокомнатное помещение площадью 18 — 32 квадратных метра. Проверяется состояние коммуникаций, внешнего вида жилья. Если собственников несколько, то все они должны согласиться со сделкой. Недвижимость должна находиться в таком состоянии, чтобы будущий жилец смог сразу въехать в нее.

Способы продажи

Есть несколько способов реализации:

1. Продать квартиру государству по кадастровой стоимости.
2. Продать квартиру государству по рыночной цене.

Осуществляется продажа квартиры государству через аукцион, на котором выдвигаются требования к жилью и рассматриваются предложенные заявки.

Как продать квартиру государству по кадастровой стоимости? Хотя государство и не обязано выкупать недвижимость у частных лиц, в некоторых случаях оно пользуется таким способом. В этом случае, в формировании бюджета на подобные закупки оно опирается на кадастровую оценку стоимости жилья.

Куда обращаться

Чтобы продать недвижимость администрации города, нужно обратиться туда и написать заявление. Если она заинтересована в предложенной недвижимости, то сделка состоится. Иначе заставить приобрести жилье нельзя.

Еще один вариант – следить за аукционами, которые открываются при необходимости покупки жилья со стороны госадминистрации.

Какие документы необходимо подготовить

Для этой сделки не требуется собирать какие-то особенные документы. Их перечень такой же, как при реализации собственности другому физическому лицу:

1. Право собственности.
2. Письменное согласие всех собственников.
3. Справка о зарегистрированных лицах.
4. Выписка из ЕГРНИ.
5. Выписка из ЖЭК об отсутствии долгов.

Кроме этого понадобятся технические документы о состоянии помещения, его размерах, проведенных перепланировках.

Налог с продажи (или доходов физического лица) имущества с начала 2016 года уплачивается по новым правилам. Важное значение имеет дата приобретения недвижимости:

Тем не менее, в налоговом законодательстве по-прежнему предусмотрен . Это своего рода льгота - сумма, с которой налог не уплачивается. Необлагаемая налогом сумма составляет - 1 000 000 рублей.

Кроме того, для расчета налога стала использоваться кадастровая стоимость объекта недвижимости. В частности, она применяется при расчете, если стоимость по договору купли-продажи квартиры будет выше кадастровой стоимости.

Закон Российской Федерации обязывает граждан в случае получения дохода от продажи квартиры не позже положенного срока . Она подается даже в тех случаях, если при расчете налог равняется нулю. Однако, гражданин должен документально подтвердить доход и расход, полученный по сделкам.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры

С 1 января 2016 года вступили в силу изменения в законодательстве касаемо налогообложения. В частности, это коснулось налога на доходы физических лиц (далее - НДФЛ) при продаже недвижимого имущества. Нужно платить налог с продажи квартиры или нет - зависит от нескольких факторов:

1. Способ приобретения квартиры, а именно в порядке наследования или дарения она получена от близкого родственника и т.д. В этой ситуации имеет значение безвозмездность сделки .
2. Срок владения недвижимостью. Если продажа квартиры осуществляется после минимального срока владения, установленного законом, то платить НДФЛ не нужно. И соответственно, наоборот, если продажа произойдет ранее, то налог должен уплачиваться.
3. , по которой была продана квартира. В данном случае важно, когда он была приобретена прежним собственником, а именно:

• до вступления в силу изменений Налогового кодекса РФ (НК РФ) - до 1 января 2016 года ;
• после 1 января 2016 года.

Итак, в первом случае в налогооблагаемую базу входит сумма, указанная в договоре купли-продажи.

Во втором же случае применяется либо стоимость квартиры по договору, либо кадастровая, умноженная на понижающий коэффициент - 0,7. В расчет берется та стоимость, которая больше.

Соответственно НДФЛ, подлежащий уплате, составит 70% от продажной или кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость берется по состоянию на 1 января того года , в котором продается недвижимость.

В связи с этим налог платить не придется, если недвижимость будет реализована после минимального срока владения.

Если квартира менее 3 лет в собственности

В том случае, если объект недвижимости был приобретен до 2016 года, то минимальный срок владения для того, чтобы не платить НДФЛ после продажи составляет 3 года . Данное правило закреплено в п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

При этом не имеет значения каким способом квартира была приобретена в собственность - куплена, получена в наследство или др.

Срок владения исчисляется с того момента, когда запись о переходе права была занесена в единый государственный реестр прав . Эту информацию можно найти в свидетельстве о регистрации права или в выписке из ЕГРП.

Если в собственности менее 5 лет

Как было указано выше, с 1 января 2016 года налоговое законодательство несколько изменилось. Теперь минимальный срок владения имуществом перед его продажей должен составлять не менее 5 лет .

Кроме того, квартира должна принадлежать гражданину по договору купли-продажи, мены, и др., то есть на основании возмездной сделки . Соответственно при соблюдении этих условий нет необходимости платить НДФЛ.

Налоговый вычет при продаже квартиры

НДФЛ с продажи квартиры представляет собой достаточно существенную сумму для большинства россиян. Существует способ сократить такие расходы, а именно применение налогового вычета , который представляет собой налоговую льготу . Налоговым вычетом может воспользоваться:

1. гражданин РФ;
2. официально нетрудоустроенный гражданин, то есть не являющийся плательщиком НДФЛ (к ним относятся пенсионеры, индивидуальные предприниматели и др.).

Итак, если продажа объекта недвижимости состоялась ранее 3 или 5 лет с момента его приобретения, то гражданин вправе воспользоваться правом на налоговый вычет. Он не может превышать 1 000 000 рублей в год.

Таким образом, налог нужно будет заплатить с полученной прибыли от продажи недвижимости минус 1 000 000 рублей. Такая налоговая льгота закреплена в п.п. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ и предоставляется раз в год . В случае, когда продажная или кадастровая стоимость не превышает сумму налогового вычета, налог равен нулю и платить его не нужно.

Если гражданином за год продано более одного объекта недвижимости, то имущественный вычет применяется ко всем в сумме.

Если продается квартира, находящаяся в долевой собственности , то вычет предоставляется в сумме 1 000 000 рублей на всех собственников пропорционально их долям. Однако, есть исключения:

1. в случае продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, по разным договорам купли-продажи;
2. у каждого собственника имеется свое свидетельство о регистрации права (или выписка из ЕГРП).

Также имеется иной способ воспользоваться налоговой льготой. А именно уменьшить доход от продажи объекта недвижимости на расходы по покупке нового объекта недвижимости. НДФЛ придется заплатить с разницы между этими суммами. При использовании такого способа гражданин обязан подтвердить свои расходы на покупку жилья (например, чеки или квитанции).

Как и когда подавать налоговую декларацию?

В случае продажи квартиры в обязанность гражданина входит подать декларацию в Инспекцию федеральной налоговой службы России (ИФНС России) по месту жительства. Подается она по форме 3-НДФЛ.

Декларация должна быть подана не позднее 30 апреля года следующего за тем, в котором была продана квартира. Важно знать, что декларация подается даже если налог равен нулю .

Данный документ можно заполнить как в электронном виде, так и на бумаге. Подать декларацию можно лично, а также посредством почтового отправления с описью вложения. В электронном виде она подается через личный кабинет на официальном сайте ИФНС России.

Кроме того непосредственно к декларации необходимо в обязательном порядке приложить:

1. Копии документов на основании, которых произошел переход права собственности к другому владельцу. Это может быть договор купли-продажи, мены и др. Этот же документ будет подтверждать и сумму продажи квартиры (относится к случаю, если объект приобретен до 1 января 2016 года, после этой даты применяется кадастровая стоимость).
2. Копии документов, подтверждающие расходы налогоплательщика. Данное относится к тем налогоплательщикам, которые уменьшают доход от продажи квартиры на расход от покупки новой в одном налоговом периоде. К ним можно отнести расписки, чеки и др.

При предоставлении копий вышеуказанных документов нужно предоставить для сверки налоговому инспектору их подлинники .

Как рассчитать налог с продажи квартиры

Существует два способа получить налоговый вычет при продаже квартиры. Каким способом воспользоваться зависит от ситуации.

Так, если квартира продана и другой объект недвижимости взамен не приобретался , то применяется налоговый вычет, где доход от продажи уменьшается на 1 000 000 рублей.

Расчет налога будет осуществляться по следующей формуле :

Сумма НДФЛ, подлежащая уплате = (Стоимость квартиры по договору или ее кадастровая стоимость - налоговый вычет (1 000 000) × налоговая ставка (13 %).

Куприн И.И. продал квартиру в 2016 году, купленную в 2015 году. Стоимость, указанная в договоре купли-продажи, составляет 5 000 000 (именно она применяется при расчете налога, так как объект приобретен в собственность до 1 января 2016 года).

Следовательно, НДФЛ от продажи квартиры будет равен:

(5 000 000 - 1 000 000) × 13%= 520 000.

Во втором случае квартира продана и в этом же году куплена другая . В этой ситуации можно уменьшить доход, полученный с продажи квартиры, на расход на покупку нового жилья. Налог полежит уплате с полученной разницы .

Расчет налога следует производить по следующей формуле :

НДФЛ = (цена проданной квартиры - цена купленной квартиры) × налоговая ставка (13%).

Закиров В.И. продал квартиру в 2016 году за 3 600 000 рублей и в этом же году купил другую за 2 600 000 рублей. Договорная цена и в том и другом случае выше кадастровой стоимости, поэтому при расчете используется договорная.

НДФЛ, подлежащий уплате равен 130 000 рублей. Поскольку разница между ценами продажи и покупки квартир составляет 3 600 000 - 2 600 000 = 1 000 000, то налогооблагаемая база равна 1 000 000 рублей. Далее 1 000 000 × 13% = 130 000 (сумма налога, подлежащая уплате).

Парфенов К.М. продал свою квартиру после 1 января 2016 года, и кадастровая стоимость составила за 4 200 000 (больше чем указана в договоре купли-продажи), и приобрел новую квартиру за 3 000 000 рублей.

Расчет будет следующий: 70% от 4 200 000 составит 2 940 000. Она и будет применена к расчету.

Итак, 2 940 000 меньше 3 000 000. Таким образом, налог будет равен нулю, и платить ничего не придется.

Налогоплательщикам выгоднее использовать второй способ уплаты НДФЛ, а именно «доход минус расход». Его лучше применять, когда расход превышает 1 000 000 рублей .

Однако закон запрещает применение двух способов одновременно . Налогоплательщику для расчета налога следует выбрать один из них.

Заключение

Нововведения в налоговом законодательстве коснулись широкого спектра. Кроме положительных моментов они несут и отрицательные для граждан - налогоплательщиков.

Применение кадастровой стоимости, а не договорной, связано, прежде всего, с тем, чтобы у недобросовестных граждан не возникало желания намеренно занижать стоимость квартиры при ее отчуждении другому лицу. Ранее такие случаи встречались часто.

Это, безусловно, привело к увеличению поступлению денежных средств в казну государства.

Очень удобно и выгодно воспользоваться налоговым вычетом, уменьшив доходы от реализации квартиры на расходы по приобретению новой. Особенно это выгодно, когда покупается жилье более дорогое по стоимости, поскольку налогооблагаемая база будет равна нулю.

Вопрос

Налог при продаже квартиры, приобретенной по долевому участию в строительстве

По каким правилам будет рассчитываться НДФЛ, если я приобрел квартиру в 2013 году по договору долевого участия, и хочу продать ее в 2017 году? Право собственности зарегистрировано в 2016 году.

Ответ

Поскольку право собственности зарегистрировано в 2016 году, то расчет будет производиться по новому законодательству. Чтобы избежать уплаты НДФЛ, продавать такую квартиру следует только в 2021 году (владеть ею не менее 5 лет).

Если же квартира была продана в 2016 году или ее продажа планируется в 2017 г., то к расчету налога будет применена кадастровая либо договорная стоимость, умноженная на понижающий коэффициент (0,7).

Знаете ли Вы, что…

С января 2016 года налог при продаже квартиры взимается с ее кадастровой стоимости . Точнее, с ее кадастровой стоимости , умноженной на коэффициент 0,7 . Но у этого правила есть нюансы. Дьявол, как всегда, кроется в мелочах. О чем тут речь – сейчас поясним.

Каждый Продавец квартиры обязан уплатить налог 13%-НДФЛ с полученного от продажи квартиры дохода, с учетом имущественных налоговых вычетов (на величину которых Продавец может уменьшить свой налогооблагаемый доход ).

Дело в том, что до 2016 года этот самый «полученный доход от продажи квартиры» считался от той суммы, которая была указана в качестве цены в Договоре купли-продажи (ДКП) . А с января 2016 года налоговики получили право исчислять НДФЛ при продаже квартиры с ее кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7 (п. 5, Откроется в новой вкладке.">ст.217.1 НК РФ ). Это свое право налоговики используют только в том случае, если цена договора ниже, чем кадастровая стоимость Х 0,7 . Если же цена договора выше, то налог возьмут именно с нее (то есть с той суммы, которая оказалась больше ).

Продавец, конечно, по-прежнему имеет право указывать любую цену в своем , но если размер полученного им дохода окажется меньше, чем , то налог (13%-НДФЛ ) ему все равно придется уплачивать именно от этой суммы – от 70% кадастровой стоимости квартиры .

При этом, возможность применения у Продавца сохраняется, и в некоторых случаях налог может быть сведен к нулю (подробнее о вычетах – см. по ссылке ).

Кадастровая стоимость квартиры для целей налогообложения берется по состоянию на 1 января того года, в котором происходит продажа квартиры. А в случае, если эта кадастровая стоимость для квартиры не определена , то положения данной статьи не применяются, и налог исчисляется по-прежнему с цены, указанной в договоре. Но таких случаев сейчас очень мало, а с годами, по мере проведения регулярных работ по кадастровому учету объектов недвижимости, таких случаев не будет вообще.

Кроме того, в пункте 6 той же статьи 217.1 НК РФ указана возможность для каждого субъекта РФ по своему усмотрению понижать коэффициент 0,7 для кадастровой оценки в целях налогообложения. Причем, отдельным законом субъекта РФ этот коэффициент может быть понижен вплоть до нуля как для всех, так и для отдельных категорий налогоплательщиков и/или объектов недвижимости.

Поэтому в разных субъектах России, перед тем как продавать квартиру, имеет смысл выяснить текущую ситуацию насчет местной величины коэффициента , применяемого к кадастровой стоимости квартиры для целей налогообложения при ее продаже. Такую информацию можно получить, например, в региональном Управлении Росреестра, филиале Кадастровой палаты Росреестра, или у местных консультантов.

Для каких квартир действует новое правило налогообложения?

Важный момент! Это законодательное новшество (учет кадастровой стоимости при исчислении налога с продажи квартиры ) применяется только для тех квартир, которые были приобретены в собственность после 1 января 2016 года . Об этом прямо говорится в Откроется в новой вкладке.">п.3, статьи 4 вводного закона №382-ФЗ от 29.11.2014.

Другими словами, если квартира была оформлена в собственность (приватизирована, унаследована, куплена, и т.п. ) до 2016 года, а продана после, то правило определения налога с продажи по кадастровой стоимости не применяется.

Стоит ли занижать цену в договоре купли-продажи квартиры?

Ранее многие Продавцы, пытаясь избежать уплаты налога с продажи квартиры , указывали в Договоре купли-продажи (ДКП) заниженную стоимость квартиры – в пределах 1 млн. рублей. Это давало им возможность использовать положенный по закону налоговый вычет в размере того же 1 млн. рублей, и таким образом «законно» избегать уплаты налога с продажи.

Такой трюк радовал Продавцов, но пугал Покупателей, так как в случае , Покупателю к возврату полагалась та самая «уменьшенная» сумма из договора, а не та, которую он реально заплатил.

Но налог с продажи квартиры обнуляется для Продавца и вполне легальным способом, без всяких трюков, после нескольких лет владения квартирой. Если, например, он ее ранее купил, то после 5 лет владения он может продавать ее без налога (Откроется в новой вкладке.">п.4, ст.217.1 НК РФ ). Если он получил ее в подарок, унаследовал или приватизировал, то он освобождается от налога с продажи уже после 3 лет владения (Откроется в новой вкладке.">п.3, ст.217.1 НК РФ).

Если же он продает квартиру, не дожидаясь этих сроков, то налог возникает, и легально уменьшить его можно только с помощью налоговых вычетов . Вот тут у Продавца и возникает соблазн занизить цену квартиры в Договоре купли-продажи , чтобы подогнать ее под размер вычета и ничего не платить в бюджет.

Такой соблазн останется у Продавцов до начала 2021 года (если квартира была прежде им куплена: 2016 год + 5 лет владения ), или до начала 2019 года (если квартира была им получена в подарок, унаследована или приватизирована: 2016 год + 3 года владения ). Покупателям надо иметь это в виду, и не поддаваться на подобный трюк с занижением цены в договоре купли-продажи недвижимости .

Этот вопрос теперь стал актуальным для всех продавцов квартир. Перед тем, как указывать реальную рыночную стоимость в Договоре купли-продажи квартиры (ДКП) , неплохо было бы знать, какая именно величина окажется налогооблагаемой базой – указанная в ДКП цена или кадастровая стоимость квартиры с коэффициентом 0,7 ?

Узнать кадастровую стоимость квартиры можно бесплатно на сайте Росреестра, в разделе «Сервисы» – «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online»: .

Такая информация является открытой и общедоступной, и предоставляется любому желающему, который может ввести в соответствующее поле точный адрес или кадастровый номер квартиры. Актуальные данные о стоимости предоставляются автоматически из базы Государственного кадастра недвижимости (ГКН) .

Кадастровая оценка недвижимости – это не статичная величина, а периодически изменяемая. При проведении такой оценки стараются все больше исходить из рыночных параметров квартиры, поэтому кадастровая стоимость близка к реальной рыночной цене квартиры, и иногда даже может превосходить ее.

Если оказалось, что кадастровая стоимость квартиры существенно превосходит ее реальную рыночную стоимость (например, в 1,5 – 2 раза ) то владелец квартиры имеет право оспорить проведенную кадастровую оценку. Но в этом случае уже без специалистов (юристов и оценщиков ) не обойтись.

Для того, чтобы оспорить и снизить кадастровую стоимость своей квартиры, физлица могут обращаться как сразу в суд, так и попытаться решить этот вопрос во внесудебном порядке (а если не получится – тогда в суд ).

Для внесудебного решения нужно обратиться в специальную комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости . Такая комиссия работает при филиалах Росреестра в каждом субъекте РФ. Комиссия должна отреагировать в месячный срок – отказать заявителю или удовлетворить его просьбу.

Пытаться таким образом оспорить (снизить ) кадастровую стоимость квартиры имеет смысл только в том случае, если она превышает рыночную цену минимум на 35-40%. При меньших расхождениях в стоимости, комиссия вряд ли примет запрос к рассмотрению. Но владелец квартиры, опять же, может оспорить такой отказ в суде.

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте « Откроется во всплывающем окне.">ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ » (откроется во всплывающем окне ).

Как узнать кадастровую стоимость квартиры или другого объекта недвижимости.

Зачем может быть нужно узнать кадастровую стоимость квартиры?

Основные изменения, внесенные в декларацию 3-НДФЛ в 2017 году связаны с тем, что при продаже квартир, домов и другого недвижимого имущества стоимость продажи сравнивается с кадастровой стоимостью объекта. Если стоимость продажи по договору меньше кадастровой стоимости, уменьшенной на коэффициент 0.7 (установлен п. 5 ст. 217.1 НК РФ), то налог на доходы рассчитывается не от стоимости продажи по договору, а от уменьшенной на коэффициент кадастровой стоимости. Для этого расчета в декларацию 3-НДФЛ в 2017 году был добавлен новый лист Приложение "Расчет дохода от продажи объектов недвижимого имущества" , которого не было раньше. Эти изменения действуют только на объекты недвижимости, полученные в собственность после 1 января 2016 года.

Например, человек получил в наследство квартиру. А потом, владея ею менее пяти лет, продал эту квартиру за 1 000 000 рублей. Предположим, что кадастровая стоимость этой квартиры 3 000 000 рублей. Также нужно учесть, что при продаже квартиры, находившейся в собственности менее пяти лет, действует имущественный налоговый вычет 1 000 000 рублей.

Итак, если человек купил или получил в наследство эту квартиру до 01.01.2016 г., то сумма налога рассчитывалась бы, исходя из дохода 1 000 000 рублей (стоимость продажи квартиры по договору) - минус имущественный налоговый вычет 1 000 000 рублей = 0 рублей (налогооблагаемый доход от продажи квартиры) и, соответственно, 0 х 13% = 0 рублей - налог на доходы от продажи этой квартиры.

Если человек купил или получил в наследство эту квартиру после 01.01.2016 г. То расчет будет другим. Для определения налогооблагаемого дохода стоимость продажи квартиры по договору (1 000 000 рублей) нужно сравнить с кадастровой стоимостью, уменьшенной на коэффициент 0.7 (установлен п. 5 ст. 217.1 НК РФ) - в нашем примере 3 000 000 рублей х 0.7 = 2 100 000 рублей. Большая из сумм и будет налогооблагаемым доходом. Таким образом, в этом случае сумма налога рассчитывается исходя из дохода 2 100 000 рублей - минус имущественный налоговый вычет 1 000 000 рублей = 1 100 000 рублей (налогооблагаемый доход от продажи квартиры) и, соответственно, 1 100 000 х 13% = 143 000 рублей - налог на доходы от продажи этой квартиры.

В приведенном примере человек не может документально подтвердить расходы на приобретение квартиры, в противном случае вместо имущественного вычета налогооблагаемый доход уменьшался бы на расходы, связанные с приобретением этой квартиры.

Из примера видно, что при продаже квартиры, комнаты, дома и других объектов недвижимости, полученных в собственность после 1 января 2016 года нужно знать кадастровую стоимость квартиры, чтобы убедиться, что уменьшенная на коэффициент кадастровая стоимость квартиры не больше суммы дохода, полученного от продажи по договору.

При продаже квартиры продавец или его риелтор готовят для покупателя пакет правоустанавливающих документов, который обычно включает в себя кадастровую справку или кадастровую выписку, или кадастровый паспорт, каждый из этих документов содержит информацию о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Продавцу следует сделать для себя копии этих документов, они пригодятся для подачи декларации 3-НДФЛ.

Когда еще может понадобиться узнать кадастровую стоимость квартиры?

Кроме задачи заполнить декларацию 3-НДФЛ , узнать кадастровую стоимость квартиры может быть нужно, например, в следующих случаях:

• для расчета налога на имущество граждан (пока не во всех регионах, но постепенно до 2020 года должны перейти на такой расчет все регионы России)
• судебных споров о праве собственности на квартиру или её долю
• при оформлении ипотеки на квартиру в банках
• определения размера стоимости услуг нотариуса при оформлении наследства на квартиру
• для получения различных пособий и субсидий регионального и местного значения

Как узнать кадастровую стоимость квартиры через интернет?

1

Если вы знаете кадастровый номер квартиры или другой недвижимости, то стоимость можно узнать на сайте налоговой службы , где нужно будет указать государственный кадастровый номер - ГКН. Этот сервис предназначен для расчета налога на имущество. При расчете налога на имущество используется кадастровая стоимость. Таким образом, используя этот сервис на одном из промежуточных шагов вы узнаете кадастровую стоимость. Если вы хотите рассчитать налог на имущество, то он рассчитывается, исходя из кадастровой или инвентаризационной стоимости квартиры, поэтому продолжайте пользоваться сервисом, нажимая кнопку "Далее".

2

Если вы не знаете кадастровый номер объекта недвижимости, то сначала нужно обратиться на сайт Росреестра , где в разделе "Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online" можно узнать кадастровый номер. Для этого в онлайн-сервисе Росреестра требуется только указать адрес квартиры, а затем записать или скопировать полученный государственный кадастровый номер - ГКН. Потом, узнав ГКН, можно воспользоваться способом из первого пункта выше, чтобы узнать кадастровую стоимость.

Как получить документ о кадастровой стоимости квартиры?

Как мы уже писали выше следующие документы: кадастровая справка или кадастровая выписка, или кадастровый паспорт содержат информацию о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Для того чтобы получить один из этих документов необходимо обратиться в местную кадастровую палату или в территориальное отделение МФЦ.

Самый быстрый способ - это заказать справку. Для получения справки необходимо представить:

• свидетельство о праве собственности на квартиру или выписку из Росреестра, оригинал,
• поэтажный план многоквартирного дома и экспликацию квартиры, их можно свободно и без лишней бюрократии заказать в БТИ,
• паспорт (и нотариальная доверенность, если заявление подает не собственник).

Специалист кадастровой палаты или МФЦ заполнит заявление от вашего имени на получение справки, в котором нужно будет расписаться. Справка выдается бесплатно. В случае если необходим срочный заказ в течение одного дня, то взимается плата. После подачи запроса вам предоставляется расписка о получении документов, в которой в том числе указывается дата получения готовой справки. Срок подготовки справки о кадастровой стоимости обычно составляет 5 дней при обращении через кадастровую палату и от 5 до 10 дней, если заказ сделан через МФЦ. Готовую справку можно получить там же, куда подавался запрос.