Единая система управления недвижимостью. CAFM: система автоматизации управления инфраструктурой недвижимости

Недвижимость - это имущество (недвижимое имущество), по управлению которым можно выделить следующие иерархические уровни:

Управление федеральной недвижимостью;
- управление недвижимостью субъектов Российской Федерации;
- управление муниципальной недвижимостью;
- управление недвижимостью предприятий и организаций;
- управление отдельными объектами недвижимости. Понятие «управление недвижимостью» можно трактовать в широком и узком смысле.

В широком смысле под управлением недвижимостью понимается предпринимательская деятельность по выполнению всей совокупности работ, связанных с исполнением любых допускаемых гражданским законодательством Российской Федерации правомочий собственника недвижимого имущества, в том числе в соответствии с жизненным циклом недвижимости:

Замысел;
- проектирование;
- изготовление (возведение, строительство);
- обращение (купля продажа, аренда и пр.);
- употребление (сервис);
- обслуживание, эксплуатация, ремонт;
- капитальный ремонт, модернизация, реконструкция и реставрация;
- перепрофилирование;
- утилизация.

Иная, более узкая, трактовка управления недвижимостью дается в Толковом словаре по недвижимости: «Управление недвижимостью - осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их в рабочем состоянии, ремонт, обеспечение сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Под недвижимостью здесь (в английском правовом поле) понимается недвижимая собственность, и речь идет именно об управлении собственностью. Тем самым подчеркивается, что управление недвижимостью включает и управление правами на недвижимость. Объект недвижимости, находящийся в управлении, рассматривается как единство юридических, экономических и физических характеристик.

Как следует из этого определения, управление призвано обеспечить максимальную эффективность использования недвижимости в соответствии с интересами собственника.

При этом деятельность по управлению недвижимостью осуществляется в трех аспектах - правовом, экономическом и техническом.

Правовой аспект управления недвижимостью состоит в наиболее рациональном использовании, распределении и комбинировании прав на недвижимость.

Экономический аспект управления недвижимостью реализуется через управление доходами и расходами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости.

Технический аспект управления состоит в поддержании объекта управления в работоспособном состоянии в соответствии с его функциональным назначением.

Управление недвижимостью - это комплексный подход к улучшению и поддержанию состояния объекта, организация и прогнозирование его развития. Управление недвижимостью предполагает, прежде всего, такие действия, как сдача в аренду и управление офисными зданиями, управление недвижимостью как инвестицией.

Если на Западе управление недвижимостью - высоко прибыльный бизнес, то в России об услугах по управлению недвижимостью заговорили лишь в начале 1990-х гг., когда появился спрос на первоклассные офисы. Сегодня владельцы бизнес центров приглашают управляющую компанию в роли генерального подрядчика, который в случае необходимости привлекает к исполнению работ другие компании.

В современных российских условиях работа управляющих не регулируется федеральным законодательством и не подлежит лицензированию, поэтому система управления объектами недвижимости формируется на основании стандартов Национальной ассоциации управляющих недвижимостью РФ (в настоящее время - Межрегиональная ассоциация управляющих недвижимостью) и Кодекса профессиональной этики управляющих недвижимостью.

Цели, задачи и принципы управления недвижимостью

Управление недвижимостью реализуется путем формирования объекта управления, представляющего комплекс технологически или функционально связанного имущества, включающего земельный участок, здания, сооружения и их части и пр.

Основные цели управления рынком недвижимости:

Реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;
- установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам;
- защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;
- обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;
- создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;
- оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;
- справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости;
- создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.

Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой опыт.

Достижение сформулированных выше целей возможно при реализации следующих принципов управления:

Разделение процедур - применение особых подходов к регулированию отношений различных видов недвижимости - жилых и нежилых помещений, земельных, лесных участков и других объектов;
- открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений;
- гласность нормотворчества - публичное обсуждение проектов законов и других нормативных актов;
- разделение полномочий между регулирующими органами;
- простота и понятность правил и процедур, установленных законодательными актами о недвижимости;
- соблюдение преемственности российской системы управления рынком недвижимости, имеющей свою историю и традиции, с учетом мирового опыта регулирования прав собственности на различные объекты недвижимого имущества; его адаптация к отечественным условиям.

Субъекты и объекты в системе управления недвижимостью

Существуют различные виды воздействия субъектов рынка на объект недвижимости.

Государственное регулирование недвижимости осуществляется: ш путем прямого вмешательства (прямое административное управление), включающего: создание законов, постановлений, правил, инструкций и положений, регламентирующих функционирование объектов недвижимости; введение механизма ответственности за нарушение нормативных требований при совершении сделок с объектами недвижимости; контроль за соблюдением всеми субъектами рынка установленных норм и правил; регистрацию прав на объекты недвижимости и сделок с ними; лицензирование предпринимательской деятельности в сфере недвижимости:

Путем косвенного воздействия (экономические методы управления, объектами недвижимости), включая налогообложение объектов недвижимости и предоставление льгот; реализацию государственных целевых программ; установление амортизационных норм; реформирование жилищно-коммунального хозяйства; выпуск и обращение жилищных сертификатов;
- путем комплексного решения вопросов землепользования и приватизации, развития инженерной инфраструктуры и т.д.

Общественное воздействие - реакция широких слоев общества, в том числе и профессиональных участников рынка недвижимости, на те или иные операции с недвижимостью, которая служит основой для нормативных актов, положений и т.д.

Управление определенными объектами недвижимости, которые собственник использует для ведения конкретной предпринимательской деятельности и для получения максимальной прибыли.

Управление системами объектов недвижимости субъектов федерации: муниципальной недвижимостью, земельными ресурсами; лесным фондом; недвижимостью в жилищной сфере; нежилой недвижимостью.

Управление отдельными объектами, предприятиями и другими имущественными комплексами предполагает их передачу в оперативное управление и хозяйственное ведение, доверительное управление, аренду в различных формах и т.д.

В основу системы управления недвижимостью положен принцип пообъектного управления, который заключается в по объектном разграничении (формировании) недвижимости; классификации и единой регистрации объектов; по объектной регистрации имущественных прав и оценке недвижимости; учете отраслевых особенностей управления объектами недвижимости и координации политики в сфере недвижимости.

Услуги по управлению недвижимостью в отношений объектов, не подлежащих регистрации в соответствии с Законом о государственной регистрации прав, не оказываются.

Профессия «управляющий недвижимостью» востребована только в том обществе, где есть частная собственность и четкое понимание того, что для обеспечения текущей доходности и увеличения капитальной стоимости объекта недвижимости требуется квалифицированное управление. Профессиональный менеджер может не только исполнять волю собственника, но и выступать в роли консультанта, предложить различные варианты использования объекта недвижимости.

Исходя из четко сформулированных целей, управляющий разрабатывает бизнес план для конкретного объекта. Содержащиеся в нем рекомендации могут иметь несколько вариантов развития. Они должны быть описаны таким образом, чтобы при желании собственник мог сам осуществить выбор варианта.

Управляющие объектами недвижимости:

Проводят рекламную кампанию по объекту управления, рассылая предложения, используя газеты, журналы, распространяемые среди потенциальных клиентов, и личные контакты;
- регулируют отношения собственников с арендаторами и государственными структурами;
- ведут финансовую отчетность;
- подбирают профессиональный обслуживающий персонал;
- осуществляют страхование объекта недвижимости;
- проводят технико-эксплуатационное обследование и приемку;
- заключают любые необходимые договоры по управлению техническим состоянием объектов, одновременно осуществляя контроль за их исполнением и т.д.

Предпочтительными объектами недвижимости для управления считаются крупные (от 3-5 тыс. м) офис административные, складские, торговые, производственные помещения независимо от формы собственности и степени занятости. Оптимальным вариантом для управления является наличие нескольких зданий разной направленности.

Услугами профессиональной управляющей компании, как правило, пользуются собственники крупных объектов недвижимости (находящихся как в собственности, так и в долгосрочной аренде), испытывающие явный дискомфорт от неэффективного или недостаточно эффективного использования принадлежащих им зданий и территорий. Среди них могут быть проектные, исследовательские и коммерческие организации, в их распоряжении есть объекты недвижимости, полученные от государственных муниципальных органов на условиях долгосрочной аренды, или приватизированные, площади которых чрезмерны для сегодняшних потребностей собственника.

Государство по-прежнему является крупнейшим собственником недвижимости, однако управление госсобственностью остается прерогативой государственных унитарных предприятий, хотя профессиональные управляющие смогли бы «извлечь» из этих объектов недвижимости дополнительный доход с увеличением их капитальной стоимости.

В комплекс услуг по управлению объектами недвижимости входят:

Конкретизация целей потребителя при владении объектом недвижимости;
- консультирование собственника по вопросам состояния и анализа рынка недвижимости при установлении прав на объект на предмет соответствия объекта потребностям собственника;
- приемка объекта недвижимости в управление;
- физическая, правовая и экономическая экспертиза объекта;
- анализ вариантов дальнейшего использования объекта и выбор наилучшего варианта использования объекта с учетом требований потребителя;
- разработка программы управления объектом и ее реализация с периодической корректировкой;
- представление интересов собственника перед третьими лицами по вопросам, связанным с переданным в управление объектом;
- организация и ведение процедуры взаиморасчетов субъектов, участвующих в обеспечении жизнедеятельности объекта;
- ведение периодической отчетности перед собственниками о ходе реализации программы управления.

Доверительное управление объектами недвижимости как форма предпринимательской деятельности еще не получило в нашей стране широкого распространения. Более известна практика передачи в доверительное управление пакетов акций, находящихся в федеральной собственности. Тем не менее, понятие доверительного управления имуществом введено в законодательство РФ (ч. 4 ст. 209 гл. 53 ГК РФ) в качестве самостоятельной правовой формы управления чужим имуществом.

Объектами доверительного управления (ст. 1013 ГК РФ) могут быть: предприятия и другие имущественные комплексы; отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу; ценные бумаги; права, удостоверенные ценными бумагами; исключительные права и другое имущество.

Формы государственного регулирования рынка недвижимости

Государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

1) путем прямого вмешательства, т.е. административным способом;
2) косвенным воздействием или экономическими методами управления.

Прямое административное управление включает:

Создание нормативной базы (законов, постановлений, инструкций и т.п.), регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и в регионах;
- лицензирование, регистрацию, предоставление прав уполномоченным лицам для совершения сделок с объектами государственной и муниципальной собственности;
- установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;
- контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;
- введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом;
- выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.

Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью:

Системы налогообложения имущества;
- дисконтной политики Центрального банка РФ;
- выпуска и обращения жилищных сертификатов;
- реализации государственных целевых программ;
- амортизационной политики;
- внешнеэкономической деятельности и пр.

Управление объектами недвижимости распределено между различными ветвями государственной власти (законодательной, исполнительной, судебной), которые считаются независимыми в своей деятельности.

Федеральное собрание издает законы, регулирующие рынок недвижимости. Президент издает указы, не противоречащие действующим законам. Правительство выпускает постановления, министерства и ведомства - положения, инструкции и приказы, устанавливающие конкретные процедуры и правила управления недвижимым имуществом.

Представительные органы власти РФ (Государственная Дума, Совет Федерации) и ее субъектов обладают полномочиями принимать правовые акты по вопросам управления недвижимым имуществом и осуществлять контрольные функции.

На Министерство государственного имущества возложены функции и задачи по управлению и распоряжению в установленном порядке объектами федеральной собственности на территории РФ и за рубежом; реализация на основе законодательства РФ государственной политики приватизации государственных и муниципальных предприятий, в том числе земельных участков, находящихся под приватизируемыми предприятиями и т.д.

Муниципальные органы власти также принимают участие в управлении недвижимостью. Например, в сфере регулирования лесных отношений в компетенцию районных администраций входит: учет лесного фонда, распределение утвержденного лимита лесосечного фонда по лесо- пользователям; организация выполнения мероприятий по охране лесов от пожара, болезней и пр.

В управлении нежилыми зданиями и сооружениями действует правило: решения по распоряжению недвижимостью принимает соответствующий собственник в установленном порядке - физическое или юридическое лицо, органы власти РФ, субъекты Федерации и муниципалитеты.

В компетенцию органов исполнительной власти по регулированию имущественных отношений входит:

Управление и распоряжение объектами недвижимости, их реконструкция, реставрация и строительство, изыскание необходимых инвестиций;
- предоставление объектов недвижимости, находящихся в собственности города, в аренду; установление ставки арендной платы;
- зонирование территории города;
- составление и ведение земельного кадастра города и др.

Государственное регулирование земельных отношений

Государственное регулирование земельных отношений направлено на организацию рационального использования и охрану земель путем установления определенных правил и норм владения, пользования и распоряжения земельными ресурсами страны и отдельными их частями в целях укрепления и развития экономики страны. Российское государство, согласно Конституции РФ, имеет право регулировать земельные отношения потому, что оно обладает суверенной государственной властью над всей территорией страны и является исполнительным органом своего народа.

Различают два вида государственного регулирования земельных отношений:

1) регулирование государством в качестве суверена, обладающего территориальным верховенством в отношении всех земель независимо от форм собственности. Применяются методы власти и подчинения, выражающиеся в законодательных и иных нормативных актах, обязательных для всех собственников и пользователей земель (например, по налогообложению, охране окружающей среды, ведению земельного кадастра и др.);
2) хозяйственное регулирование. Государственные органы действуют как хозяйствующие субъекты - предоставляют земельные участки гражданам и организациям, ведут учет земель, сдают в аренду и т.д.

Государственное регулирование земельных отношений подразделяется на общее и отраслевое (ведомственное). Общее государственное регулирование осуществляют государственные органы общей и специальной компетенции, действия которых распространяются на все категории земель и всех субъектов земельных отношений. Отраслевое (ведомственное) регулирование осуществляют министерства, комитеты, федеральные службы. Их действия распространяются на подведомственные предприятия и организации, которым предоставлены земли во владение и пользование.

Внутрихозяйственное управление осуществляют сами собственники земли, арендаторы и землепользователи. С учетом интересов населения они решают вопросы владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью, определяют программы развития территорий, предоставляют и изымают земельные участки, осуществляют государственный контроль за использованием и охраной земель, организуют работы по землеустройству.

К компетенции федеральных органов государственной власти по регулированию земельных отношений относятся:

Принятие Земельного кодекса РФ и иных федеральных законов, регулирующих земельные отношения;
- установление единых принципов платы за землю; установление порядка регистрации прав на земельные участки и другую прочно связанную с ними недвижимость;
- утверждение порядка организации землеустройства, ведения государственного земельного кадастра и мониторинга земель, организация и осуществление государственного контроля за использованием и охраной земель;
- установление границ особо охраняемых территорий, входящих в состав нескольких субъектов РФ, а также в местах проживания и хозяйственной деятельности малочисленных народов и этнических групп, по согласованию с соответствующими органами государственной власти и органами местного самоуправления;
- распоряжение (изъятие и предоставление) земельными участками, находящимися в федеральной собственности;
- выкуп земель для федеральных нужд;
- разработка совместно с органами государственной власти субъектов РФ и утверждение федеральных программ по рациональному использованию земель, повышению плодородия почв, охране земельных ресурсов в комплексе с другими природоохранными мероприятиями.

В ведение органов государственной власти субъектов РФ по регулированию земельных отношений входит:

Принятие законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ в соответствии с Конституцией РФ, Земельным кодексом и другими федеральными законами;
- определение территорий с особым правовым режимом использования земель, установление и изменение их границ;
- установление предельных размеров земельных участков;
- установление размеров и порядка платы за землю, а также установление порядка их централизации в соответствии с законодательными актами РФ;
- утверждение порядка распоряжения землями, находящимися в государственной собственности субъектов РФ, а также порядка изменения целевого назначения земельного участка;
- утверждение городской и поселковой черты, городов и поселков республиканского, краевого, областного, окружного подчинения;
- утверждение в соответствии с законами РФ с учетом местных условий порядка государственного контроля за использованием и охраной земель, землеустройства;
- установление льгот по взиманию платы за землю в соответствии с федеральным законом;
- организация ведения государственного земельного кодекса, землеустройства и мониторинга земель в соответствии с порядком, установленным законодательством РФ;
- организация государственного контроля за использованием и охраной земель;
- распоряжение (изъятие и предоставление) земельными участками, находящимися в собственности субъектов РФ;
- изменение целевого назначения земель;
- принятие решений об изъятии (выкупе) земель для государственных нужд субъектов РФ.

Федеральный орган по земельным ресурсам и землеустройству и его организации на местах в соответствии с законом:

Разрабатывают предложения по управлению землями, находящимися в государственной и муниципальной собственности;
- приостанавливают исполнение неправомерных решений по вопросам изъятия и предоставления земельных участков до рассмотрения их в соответствующих органах (администрации, суде, арбитражном суде);
- привлекают к административной ответственности лиц, виновных в нарушении земельного законодательства РФ;
- выдают в установленном порядке разрешения (лицензии) на право проведения землеустроительных и других проектно-изыскательских работ, связанных с изучением и использованием земельных ресурсов;
- анализируют состояние земельного рынка;
- представляют предложения о порядке исчисления нормативной цены земли, порядке установления ставки земельного налога и штрафных санкций за нарушение земельного законодательства;
- организуют и ведут государственный земельный кадастр.

Система CAFM помогает в использовании активов недвижимости организации, снижая расходы и получая прибыль в течение каждой фазы жизненного цикла здания. Использование системы направлено на поддержку стратегического и оперативного управления объектами: все виды деятельности, связанные с административными, техническими и инфраструктурными задачами, когда объект или здание находятся в эксплуатации.

CAFM как тип решений сложился в еще 90-е годы. Поставляют их на рынок несколько десятков производителей по всему миру. Крупнейшие компании используют эти системы для управления недвижимостью, как коммерческой, жилой, так и операционной. В последние годы в США происходит эволюция CAFM в новый класс IWMS (Integrated Workplace Management), связанная с глобализацией задач информационных систем для крупных корпоративных клиентов.

Однако для российского рынка управление недвижимостью применение CAFM все еще не является типовым. Отечественный бизнес зачастую ограничивается утилитарным использованием средств офисного ПО (например, MS Excel) и бухгалтерским ПО на базе систем 1С.

Тем не менее сегодня складываются все необходимые предпосылки для появления практики использования профессиональных систем для обеспечения основных бизнес-процессов управления недвижимостью и в России. Экономический кризис с его повышенными требованиями к контролю расходов, оптимальному использованию инфраструктуры и ресурсов, также может стать толчком для начала применения CAFM.

Как в любой другой отрасли, информационные системы наиболее эффективно используются там, где имеются значительные денежные потоки, обрабатываются большие объемы информации и есть потребность в оформлении либо поддержке бизнес-процессов.

Все эти признаки четко прослеживаются и в области управления недвижимостью. Достаточно сказать, что, по некоторым оценкам, 30% всех финансовых потоков в мире непосредственно связаны с именно с этим сектором рунка.

На рынке управления недвижимостью можно выделить следующих потенциальных заказчиков CAFM-систем. Во-первых, крупные предприятия, в том числе государственные их подразделения управления корпоративной (операционной) собственностью (CRES/CREM). Например, банки, страховые компании, промышленность, энергетика. Затем – владельцы, девелоперы, инвестиционные компании в области коммерческой недвижимости. Также нуждаются во внедрении такого рода систем сервисные, управляющие, FM-компании. Крупные компании с выделенными центральными подразделениями, регламентами, со стратегией на долгосрочное развитие, ориентацией на крупных клиентов. И наконец, предприятия в области ЖКХ.

Автор

Ильин Виктор, эксперт в области информационных технологий для управления недвижимости, автоматизации зданий

СТО ГС 01.0.01-03. "Единая система профессионального управления недвижимостью. Общие положения."

Общие положения

Введение

Единая система профессионального управления недвижимостью создается в соответствии с экономическими условиями развивающихся рыночных отношений и структуры управления в Российской Федерации на базе действующего законодательства, норм и правил, обычаев делового оборота.

В настоящее время профессиональное управление недвижимостью только формируется в Российской Федерации как самостоятельное направление деятельности. Практически отсутствуют системы подготовки и квалифицированные специалисты по управлению недвижимостью, ощущается острая нехватка структурированных знаний по тематике деятельности, нет единых стандартов и методик профессиональной деятельности. Существует непонимание владельцами недвижимости важности профессионального подхода к управлению недвижимостью, связанная как с новизной соответствующей проблематики, так и с недоверием к деятельности управляющих компаний.

Основная цель документов единой системы профессионального управления недвижимостью (ЕСПУН) - защита интересов участников процесса управления недвижимостью при развитии самостоятельности и инициативы всех участников рынка недвижимости.

1. Область применения

1.1 Настоящий стандарт устанавливает цель, задачи единой системы профессионального управления недвижимостью, объекты стандартизации, структуру классификационных групп документов (стандартов и методических рекомендаций) ЕСПУН, правила их обозначения, границы применения документов ЕСПУН, основных участников процесса управления недвижимостью, термины и определения основных понятий в области управления недвижимостью.

1.2 Положения документов ЕСПУН являются обязательными для членов НП “Гильдия сервейеров”. Члены НП “Гильдия сервейеров” вправе допускать неполное выполнение всех требований документов ЕСПУН в случае, если выполнение всех требований экономически не оправдано или невозможно вследствие ограничений, наложенным учредителем управления и оговоренных в договоре на управление объектом недвижимости.

1.3 Прочие субъекты хозяйственной деятельности, имеющие прямое или косвенное отношение к управлению недвижимостью, применяют документы ЕСПУН добровольно.

1.4 Документы ЕСПУН должны предоставить:

1.4.1 Собственникам (владельцам) объектов недвижимости:

 Понимание, как должно быть организовано управление собственностью, чтобы обеспечить достижение установленных целей, преимущества и недостатки привлечения профессиональных управляющих компаний;

 “Прозрачность” деятельности управляющих компаний;

 Критерии оценки качества услуг по управлению недвижимостью.

1.4.2 Управляющим недвижимостью:

 Знания по организации эффективного управления недвижимостью;

 Инструмент повышения качества услуг по управлению;

 Единую терминологию и понятийный аппарат в этой области;

 Возможность повышения статуса профессии.

1.4.3 Потребителям объектов:

 Гарантию качественного обслуживания на объектах, управляемых управляющими компаниями, придерживающихся положений документов ЕСПУН.

ГОСТ Р ИСО 9000-2001 Системы менеджмента качества. Основные положения и словарь.

ГОСТ Р 1.4-93 Стандарты отраслей, стандарты предприятий, стандарты научно-технических, инженерных обществ и других общественных объединений. Общие положения.

ГОСТ Р 1.5-92 Государственная система стандартизации Российской Федерации. Общие требования к построению, изложению, оформлению и содержанию стандартов.

3. Термины и определения

В семействе документов ЕСПУН применяют следующие термины с соответствующими определениями:

3.1 Термины, относящиеся к процессу управления:

3.1.1 Управление недвижимостью - организация наиболее эффективного использования недвижимости в интересах его собственников, в том числе разработка программы управления объектом недвижимости, организация технической эксплуатации недвижимости, обеспечение объекта коммунальными услугами, маркетинг недвижимости, организация обслуживания пользователей недвижимости, обеспечение взаимоотношений с органами власти и коммунальными службами, управление проектами развития недвижимости.

3.1.2 Профессиональное управление недвижимостью - управление недвижимостью, осуществляемое управляющей компании на основе принципа разделения собственности и управления в соответствии с положениями документов ЕСПУН.

3.1.3 Услуга по управлению недвижимостью - услуга, оказываемая управляющей компанией в соответствии с документами ЕСПУН в интересах учредителя управления.

3.1.4 Заказ на управление - ясно сформулированное пожелание собственника передать принадлежащий ему объект недвижимости в управление управляющей компании, содержащее наименование и адрес объекта, цели собственника в отношении объекта, срок действия договора на управление объектом, обязанности сторон.

3.1.5 Договор на управление объектом - соглашение, по которому собственник объекта передает в управление управляющей компании объект недвижимости, находящийся в его ведении.

3.1.6 Программа управления объектом недвижимости - бизнес-план деятельности управляющей компании по управлению объектом недвижимости, в котором приводится обоснование наиболее эффективного варианта использования объекта, а также система планов и мероприятий по его реализации. Программы управления должны содержать экономически обоснованные показатели текущего и среднесрочного планирования, финансовых, экономических и иных результатов.

3.2 Термины, относящиеся к участникам процесса управления недвижимости:

3.2.1 Субъект управления (управляющий, управляющая компания) - физическое или юридическое лицо, осуществляющее комплекс действий по управлению недвижимостью. В качестве субъекта управления в рамках ЕСПУН понимается управляющая компания.

3.2.2 Управляющая компания - организация, основным видом деятельности которой является управление в соответствии с требованиями документов ЕСПУН недвижимостью, находящейся в собственности третьих лиц. В документах ЕСПУН под управляющей компанией понимаются также индивидуальные предприниматели, оказывающие услуги по управлению недвижимостью, если в них прямо не указано иное.

3.2.3 Управляющий объектом недвижимости - штатный сотрудник управляющей компании либо индивидуальный предприниматель, прошедший обучение по специальной программе и аттестованный в установленном порядке для профессионального управления объектами недвижимости различного назначения и уровня сложности.

3.2.4 Собственник объекта недвижимости - физическое или юридическое лицо, обладающее правом собственности на объект недвижимости, выступающее в роли владельца и распределителя недвижимости. Собственник может передавать свои правомочия по владению, пользованию и распоряжению объектом недвижимости другому лицу, использовать объект в качестве места для производства товаров или оказания услуг, либо для постоянного или временного проживания как им самим, так и третьими лицами.

3.2.5 Учредитель управления - юридическое или физическое лицо, осуществляющее распоряжение объектом управления, от которого исходит заказ на управление. Учредитель управления может осуществлять распоряжение объектом управления на праве собственности либо на ином вещном праве.

3.2.6 Выгодоприобретатель - лицо, в интересах которого осуществляется управление недвижимостью и который является получателем дохода от управления коммерческой недвижимостью. В качестве выгодоприобретателя может выступать собственник объекта либо третье лицо, указанное собственником (учредителем управления).

В случаях, когда учредителем управления не обозначен в установленном порядке выгодоприобретатель, выгодоприобретателем является непосредственно учредитель управления.

3.2.7 Пользователи (потребители)- лица, использующие объект недвижимости в качестве места для производства товаров или оказания услуг (нежилые объекты) либо для постоянного или временного проживания (в случае с жилыми объектами). Пользователями могут быть арендаторы (в случае с коммерческими объектами) либо внутренние подразделения собственника объекта, а также третьи лица (в случае с некоммерческими объектами).

3.2.8 Поставщики товаров, работ, услуг - лица, осуществляющие поставку товаров, работ, услуг, необходимые для обеспечения процесса управления объектом недвижимости.

3.3 Термины, относящиеся к объектам управления:

3.3.1 Объект недвижимости - юридически обособленная часть недвижимого имущества, состоящая из земельного участка (или его доли) и всех связанных с ним зданий и сооружений (или их частей).

Объект недвижимости, в отношении которого осуществляются действия по управлению в соответствии со стандартами Единой системы профессионального управления недвижимостью, называется объектом управления. К объектам управления в рамках ЕСПУН относятся помещения, здания, имущественные комплексы, территории, комплексы объектов недвижимости.

3.3.2 Помещение - пространство внутри здания, имеющее определенное функциональное назначение и ограниченное строительными конструкциями.

3.3.3 Здание - архитектурно-строительный объект, состоящий из несущих и ограждающих конструкций, фундамента, стен и крыши, образующих наземный закмнутный объем. Основное назначение здания как объекта, состоит в создании условий для проживания и (или) деятельности людей, размещения производств, либо хранения продукции.

3.3.4 Имущественный комплекс - объект недвижимости, состоящий из нескольких зданий, находящихся на одном или нескольких земельных участках с общей внешней границей, имеющих общую инженерную инфраструктуру, взаимодополняющих друг друга таким образом, что могут рассматриваться как единый взаимосвязанный комплекс недвижимого имущества, управление которым как единым целым в наибольшей степени обеспечивает достижение целей управления.

Термин “имущественный комплекс” не эквивалентен понятию “предприятия как имущественного комплекса” в Гражданском кодексе РФ.

3.3.5 Территория - совокупность земельных участков с находящимися на них зданиями и сооружениями, с общими границами, включающая в себя комбинацию различных территориальных зон по виду их градостроительного использования.

3.3.6 Комплекс объектов недвижимости - вся совокупность объектов недвижимости (помещений, зданий, имущественных комплексов) находящихся в ведении одного субъекта управления, в том числе территориально разделенных. Комплекс объектов недвижимости может состоять из нескольких помещений, нескольких зданий, нескольких имущественных комплексов, соединенных между собой в различных комбинациях.

3.4 Термины, относящиеся к обслуживанию:

3.4.1 Обслуживание пользователей недвижимости - совокупность мероприятий по обеспечению надлежащего использования объекта недвижимости, включая осуществление арендных операций и оказание пользователям объекта дополнительных услуг.

3.4.2 Надлежащее использование - использование объекта недвижимости в качестве места для производства товаров или оказания услуг либо для постоянного или временного проживания, отвечающее целям собственника объекта недвижимости с учетом требований его пользователей и законных интересов третьих лиц.

3.4.3 Арендные операции - комплекс деятельности по сдаче объекта недвижимости в аренду, включающий проведение переговоров с потенциальными арендаторами, заключение договоров аренды, сбор арендной платы и прочих платежей, представление интересов арендодателя во взаимоотношениях с арендаторами, мероприятия по расторжению договора аренды.

3.4.4 Договор аренды (имущественного найма) - соглашение, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

3.4.5 Арендодатель - сторона договора аренды, лицо, передавшее свое имущество во временное пользование Арендатору за соответствующую плату. Право сдачи объекта управления в аренду по закону принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. По договору на управление собственник объекта может предоставить права арендодателя управляющей компании, либо третьим лицам (брокерам и т. д.).

3.4.6 Арендатор - сторона договора аренды, лицо, получившее во временное пользование и владение за соответствующую плату имущество.

3.5 Термины, относящиеся к технической эксплуатации недвижимости:

3.5.1 Техническая эксплуатация здания - комплекс мероприятий, обеспечивающих сохранение состояния конструкций здания и его оборудования, при котором они способны выполнять заданные функции в соответствии с параметрами, установленными требованиями технической документации. Система технической эксплуатации зданий - это совокупность средств, материалов, изделий, предназначенных для эксплуатации, а также исполнителей и документации, устанавливающей правила их взаимодействия, необходимого и достаточного для выполнения задач эксплуатации. Техническая эксплуатация зданий включает в себя техническое обслуживание, осуществление текущего и капитального ремонта объектов недвижимости, санитарное содержание.

3.5.2 Техническое обслуживание здания - комплекс мероприятий, связанных с управлениями процессами эксплуатации зданий, включает контроль технического состояния здания, поддержание работоспособности его конструктивных элементов и инженерных систем, их наладку и регулирование, подготовку к сезонной эксплуатации его элементов и систем.

3.5.3 Ремонт здания - комплекс строительных и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания.

3.5.4 Санитарное содержание недвижимости - комплекс мероприятий, направленных на обеспечение установленных санитарно-гигиенических требований к помещениям и территории. Включает работы по уборке помещений и мест общего пользования, уборке и очистке прилегающей территории, обслуживанию мусоропроводов, дератизации и дезинсекции объектов недвижимости.

3.5.5 Обеспечение коммунальными ресурсами - деятельность по организации подачи на объект питьевой воды, электрической и тепловой энергии, горячей воды, газа, услуг по вывозу бытовых отходов, в том числе определение потребности в коммунальных ресурсах (услугах) проведение переговоров с соответствующими коммунальными службами, контроль за поставкой ресурсов (оказанием услуг) организация системы расчетов за потребленные ресурсы (услуги).

3.6 Термины, относящиеся к маркетингу объекта:

3.6.1 Маркетинг объекта - приспособление характеристик объекта недвижимости к требованиям сбыта, направленное на повышение спроса на управляемый объект, увеличение его привлекательности в глазах потенциальных и фактических пользователей. Заключается в мониторинге и анализе рынка, позиционировании объекта на рынке, определении условий аренды/продажи, организации и проведении рекламной компании.

Автоматизированная система управления объектами недвижимости (АСУН) - представляет собой единую систему реализации управленческих решений, связанных с формированием, использованием, распоряжением и владением объектами недвижимости при различных аспектах деятельности компании. Система позволяет формировать единую, полную базу справочной информации об объектах недвижимости, с возможностью ее дальнейшей актуализации.

Для отношений, связанных с владением, пользованием и распоряжением имуществом, характерны большие объемы информации из-за значительного числа объектов и субъектов отношений. Решение обеспечивает учет и мониторинг объектов имущества, что позволяет автоматизировать бизнес-процессы в организациях по ведению реестра имущества, характеристик оснащения, использования объектов имущества и отчетности по реестрам, производить подбор по заданным параметрам и контролировать сроки, а также сохранению и ведению истории изменений сведений об объектах учета. Постоянное обновление в системе сведений о количестве и качестве различных категорий объектов имущества позволяет создать реальный инструмент контроля за происходящими изменениями.

Система является центральным местом ведения и хранения справочников по объектам учета и обеспечивает загрузку соответствующей справочной информации из внешних систем или структурированных файлов.

Система позволяет обеспечивать оперативность и качество принятия управленческих решений по распоряжению объектами имущества, находящимися в государственной и муниципальной собственности, за счет внедрения современных информационных технологий и повышения достоверности и полноты информации.

Назначение системы:

• Учет имущества: инвентаризация, сбор, консолидация данных и формирование структурированной информации об имуществе и имущественных комплексах. Результатом учета имущества является создание реестра, представляющего собой единую систему оперативного учета объектов имущества и прав на них.
• Управление: контроль и мониторинг текущих и прогнозирование будущих состояний имущества в тактической (операционной) или стратегической перспективе.

Задачи проекта по созданию системы управления недвижимостью

Прозрачность:

• создание и ведение единой информационной системы - Реестра объектов недвижимости;
• создание стандартизованной базы данных договоров в управлении недвижимостью;
• разработка управленческой отчетности по Реестру объектов недвижимости и управлению договорами;
• разработка системы напоминаний по объектам недвижимости и договорам.

Управленческий учет:

• создание единой системы планирования, учета и анализа затрат по ведению, эксплуатации и ремонтам отдельных объектов недвижимости.

Мониторинг и управление:

• создание эффективной системы управления портфелем объектов недвижимости;
• разработка управленческой отчетности по рентабельности управления объектами недвижимости;
• мониторинг объектов недвижимости и составляющих сервисных затрат как обеспечение поддержки принятия управленческих решений.

Система предназначена для организации:

• централизованного ведения основных данных по направлениям учёта в единой базе данных (объекты недвижимости, ЗУ, ИК, находящиеся на балансовом учёте и его ТО);
• ведения и использования справочников Заказчика для учёта заданных объектов;
• управления объектами учёта (прикрепление договоров к карточке, списание, перезакрепление);
• оперативного мониторинга состояния объектов учёта;
• формирования выборок информации по запросу пользователя.

Система позволяет осуществить ведение основных данных на основе справочников нормативно-справочной информации.

1. Ведение основных данных объектов учёта осуществляется путем:

• ручного ввода;
• автоматической загрузки из структурированных файлов (например, xml).

2. Ведение справочников информации по направлениям:

• субъекты РФ;
• федеральные округа РФ;
• виды объектов недвижимости;
• единицы измерения;
• иные вещные права;
• категории земельных участков;
• логическое значение;
• муниципальные образования субъектов РФ;
• окружные управления;
• подразделения компании Заказчика;
• страны мира;
• типы назначений объектов имущества;
• типы объектов имущества;
• типы собственности объектов имущества.

3. Управление объектами учёта:

• постановка объектов на учет путем прикрепления к балансодержателю (Подразделению компании Заказчика) автоматически после сохранения карточки объекта;
• снятие объекта производится путем его перезакрепления за другим балансодержателем (Подразделением компании Заказчика);
• прикрепление договоров производится в форматах MS Office, графических, а также заданных Заказчиком.

4. Мониторинг состояния объектов учёта производится на основе фильтров:

• справочников;
• полей данных.

5. На основе выборок формируются отчеты структуры, заданной Заказчиком.

Современный рынок коммерческой недвижимости, помимо правильно спланированной концепции, требует реального механизма исполнения того самого управления объектами недвижимости , управления арендой и оперативного реагирования этой системы при различных изменениях рынка недвижимости.

Специалистов по управлению недвижимостью подготавливает много различных компаний. Это могут быть как просто менеджеры, окончившие курсы управления коммерческим имуществом, так и выпускники именитых западных консалтинговых агентств недвижимости. Затраты на содержание грамотных управляющих очень высоки для организации, а их драгоценное время тратится на бесконечное заполнение различных сводных таблиц, отчетностей, графиков. Мало того, всем известны случаи, когда десятки листов уже подготовленной отчетности приходится переделывать из-за обнаружения той или иной простейшей ошибки, случайно допущенной обычным исполнителем на рабочем месте.

Финансовый мониторинг и контроль договоров:

• контроль и анализ текущего положения дел всех объектов недвижимости;
• анализ эффективности инвестирования, прогноз динамики возврата вложенных средств;
• достоверность предоставляемой сотрудниками информации;
• система управления недвижимостью контролирует необходимые бизнес процессы и договоры;
• оценка эффективности аренды и коммерческого управления недвижимостью;
• анализ затрат на эксплуатацию объектов недвижимости;
• оценка работы сторонней управляющей компании.

Коммерческое управление недвижимостью:

• управление коммерческой недвижимостью;
• управление торговыми центрами;
• управление офисными центрами;
• управление смешанными комплексами зданий;
• ведение управленческой отчётности;
• оценка эффективности ведения бизнеса недвижимости, анализ затрат, планирование доходов;
• моделирование рентабельности бизнеса, постановка целей, оптимизация деятельности;
• система оценки результативности аренды недвижимого имущества;
• прозрачная мотивация работы персонала от коммерческих результатов.

Сотрудникам компании управления коммерческой недвижимостью:

Управление объектами недвижимости, арендой и эксплуатацией имущества:

• доступ к необходимой оперативной информации и копиям документов арендованных площадей;
• консультация контрагентов, сверка управления эксплуатацией;
• согласованность действий риэлтеров, агентств недвижимости;
• анализ эффективности рекламы;
• система автоматического расчета минимальной арендной ставки объектов недвижимости;
• оперативная работа с арендаторами коммерческой недвижимости;
• система контроля поступления платежей;
• система контроля освобождающихся объектов недвижимости;
• система сбора заявок на аренду помещений;
• единая система и формы предоставления отчетов;
• система автоматического отображения объектов на портале недвижимости.

Клиентам, арендаторам, контрагентам, риэлторам, агентствам недвижимости

Оперативная информация по имеющимся объектам недвижимости:

• получение достоверной оперативной информации по свободным объектам недвижимости;
• подбор помещений по заданным параметрам;
• сверка платежей по аренде и возмещению затрат на эксплуатацию.

Основные преимущества использования системы управления недвижимостью:

• Оперативный доступ к данным на любой момент времени ведения бизнеса. Наличие копий всех необходимых документов.
• При решении оперативных вопросов менеджер не бегает между секретарем, бухгалтерией, юристами и архивом. Вся необходимая информация у него под рукой.
• Самые свежие данные. Любые изменения параметров недвижимости, поступления платежей, появление новых объектов недвижимости, все обновления происходят на рабочих местах одновременно.
• В любом месте земного шара. Где бы не находился пользователь, при наличии доступа в Интернет, он получает самую актуальную информацию и копии необходимых документов любого объекта недвижимости.
• Надежность хранения данных. Все данные хранятся на надежном оборудовании, в современных ЦОД, имеют системы защиты питания, широкополосный скоростной Интернет канал, зеркальные сервера и дополнительные резервные хранилища копий.
• Безопасность доступа. Уникальная система проверки разрешения пользователю доступа к данным, использование международных сертифицированных технологий шифрования траффика гарантируют уверенную безопасность и сохранность бизнеса.
• Система важных напоминаний и уведомлений. Система управления недвижимостью автоматически рассылает необходимые письма при возникновении важных сообщений или напоминаний.
• Человеческий фактор. Система управления недвижимостью позволяет вносить изменения исключительно разрешенным пользователям. Например: секретарь может только смотреть отчеты по задолженности и свободные площади, бухгалтерия имеет право на операции с деньгами, менеджер по работе с недвижимостью меняет параметры площадей, сдает в аренду помещения, печатает договоры аренды, бронирует объекты недвижимости под клиентов, юрист правит шаблоны договоров и заносит сканы правоустанавливающих документов и т.д.
• Дружественный интерфейс. Интуитивно понятный интерфейс программы управления недвижимостью позволяет пользователю незамедлительно начать пользоваться системой управления, а всплывающие подсказки в спорных местах, подскажут, какие действия требуются.
• Удобная форма отчетов. Все сотрудники компании пользуются одинаковыми по форме, структуре и цвету отчетами и документами.
• Доступ для арендаторов. Система управления недвижимостью предусматривает определенный вариант доступа контрагентам для получения отчета по задолженности арендных платежей.
• Экономия ресурсов. Ваша компания платит только за пользование системой в зависимости от числа сотрудников имеющих доступ в систему управления недвижимостью. Нет необходимости платить за стационарное оборудование и лицензии на программное обеспечение.
• Всегда на контроле. При отсутствии оплаты за пользование системой управления недвижимостью, один пользователь всегда остается в системе управления недвижимостью с полноценным рабочим функционалом.

Результат пользования системой управления недвижимостью:

• Рост эффективности арендных договоров.
• Оптимизация и снижение эксплуатационных затрат.
• Использование аутсорсинга на непрофильных видах деятельности.
• Снижение ежемесячных затрат на управление коммерческой недвижимостью.
• Уменьшение штата сотрудников при повышении качества работы.
• Моделирование различных концепций управления недвижимостью.
• Вся информация и документы структурированы и находятся в минутном доступе.
• Мониторинг прозрачности бизнес процесса.
• Оперативная информация у всех сотрудников и контрагентов.
• Экономия рабочего времени сотрудников.
• Улучшение качества обслуживания арендаторов.
• Круглосуточный доступ к данным.
• Формализация представления отчетных данных.
• Улучшение трудового климата организации.